La sentencia del Tribunal Supremo 720/2025 de 9 de junio ha fallado recurso de casación en el que se discutía  la definición del régimen jurídico de los convenios urbanísticos especialmente en cuanto a su duración.

Se discute por las partes, Ayuntamiento y particular, el cumplimiento de determinadas obligaciones suscritas en un convenio urbanístico en el que no se estableció plazo de vigencia.

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía había revocado la sentencia de primera instancia y declarado que de acuerdo con el artículo 49.h) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (LRJPAC) el plazo máximo de duración de los convenios es de 4 años sin que las partes hubieran adaptado el convenio urbanístico de referencia como exigía la disposición adiciona octava apartado 1 de la LRJPAC.

De contrario, se afirmaba que al convenio urbanístico no le era aplicable dicha normativa ya que su régimen jurídico era el propio del contrato administrativo especial según lo establecido en art. 47.1. in fine LRJPAC: “"Los convenios no podrán tener por objeto prestaciones propias de los contratos. En tal caso, su naturaleza y régimen jurídico se ajustará a lo previsto en la legislación de contratos del sector público".

La STS analiza el carácter jurídico de los convenios urbanísticos y reitera los razonamientos de su sentencia 708/2025, de 5 de junio, que reproduce:

«CUARTO.- La normativa aplicable a los convenios urbanísticos

I.- En reiteradas ocasiones esta Sala ha declarado la naturaleza contractual de los convenios urbanísticos, llegando a calificarlos de auténticos contratos (por ejemplo, en las SSTS 1108/2024, de 24 de junio, rec.7145/2022, y 1194/2024, de 4 de julio, rec. 7420/2022, que cita la parte recurrida). De esta naturaleza deriva el sistema de fuentes al que tradicionalmente hemos acudido para resolver las muchas cuestiones planteadas sobre ellos ante la ausencia de una regulación legal específica: "a) La normativa de contratación pública y sus normas de desarrollo. b) Supletoriamente, las restantes normas del derecho administrativo. c) Y, en defecto delas anteriores, las normas de derecho privado" (entre muchas, STS 769/2020, de 15 de junio, rec. 1346/2019).

Sin embargo, tampoco ha pasado desapercibida la evolución en la regulación legal de los convenios yel importante paso que ha supuesto la Ley del Sector Público. Desde la STS 102/2019, de 29 de enero(rec. 694/2018), venimos destacando la tendencia legislativa al mayor control del denominado urbanismo concertado y la transcendencia de la normativa que contiene dicha ley:

"Conscientes, pues, los legisladores, estatal y autonómico, de que los convenios urbanísticos -fundamentalmente los de planeamiento- han sido el origen de innumerables conflictos, de todo tipo, en elámbito del planeamiento, parecen decididos a su regulación en los ámbitos estatal y autonómicos (con competencia para ello), y así viene ocurriendo en los sucesivos textos que se van aprobando en dichos ámbitos  en una línea -que deducimos de los preceptos citados- de exigencia y control en relación con los citados convenios urbanísticos. En esta línea, debe destacarse, hoy, la detallada regulación que de los convenios se contiene -con carácter general- en los artículos 47 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (LSP); preceptos en los que se establece su definición y tipos (47), sus requisitos de validez y eficacia (48), su contenido (49), sus trámites preceptivos (50), su forma de extinción (51), los efectos de su resolución (52), y, en fin, la obligación de remisión al Tribunal de Cuentas (53)".

“Ahora bien, son prestaciones propias de los contratos onerosos aquellas a las que se refiere el artículo 1274CC y que constituyen la causa contractual: «para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte», esto es, el intercambio patrimonial que resulta de la conjunción de intereses contrapuestos generadores de prestaciones recíprocas y dependientes entre ellas (negocios sinalagmáticos).Y estas condiciones no se dan cuando las partes persiguen un fin común de interés general que prima y desplaza unos intereses particulares no aptos para condicionar la función pública de la actividad urbanística.

La ausencia en los convenios urbanísticos de la causa consustancial a los contratos onerosos no resulta incoherente con que sean las meras expectativas económicas las que muevan a los particulares a intervenir en el convenio. El elemento esencial de los negocios jurídicos que consiste en la causa tiene una naturaleza objetiva que, como tal, es ajena a los motivos personales que impulsan a cada sujeto del convenio.

La finalidad mediata o última del particular que conviene con la Administración local puede ser, sin duda, obtener una ventaja o beneficio económico en un plazo mayor o menor, pero lo relevante es que el contenido objetivo del convenio rebasa ese interés privado para enmarcarse en el fin público de la planificación o gestión urbanística. La causa que subyace en el convenio, como también ha insistido nuestra jurisprudencia, es la consecución conjunta de ese fin público, por lo que no puede afirmarse que mediante un convenio urbanístico el particular reciba prestaciones propias de un contrato.”

Concluye el TS:

“En virtud de las consideraciones anteriores, la respuesta a la cuestión que nos ha planteado el auto de admisión por apreciar en ella interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia es:

- que las previsiones de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de régimen jurídico del sector público, referidas a los convenios resultan de aplicación, como legislación básica, a los convenios urbanísticos, y

- que el plazo de duración de los convenios urbanísticos que no contengan disposición al respecto es el determinado en la normativa urbanística de la comunidad autónoma o, en su caso, de la entidad local, y, en defecto de previsión por éstas, el de cuatro años establecido en el artículo 49.h) de la Ley del Sector Público.”

Puede accederse al texto íntegro de la STS aquí